インタビュー
株式会社土地再生投資

【連載】第三弾「過度な土壌汚染対策コストを圧縮し、物流適地の供給を推進する」~物流インフラプラットフォームNews~

こんにちは。マーケティングチームの石原と近藤です。
早いもので令和元年もあと少しで終わりますね。どんな一年でしたでしょうか。

さて、物流インフラプラットフォームNews第三弾は、土地所有者様・企業様へ向けて「 “ 物流適地 ” 供給推進のための土壌汚染対策」をKEYに、産業用地における土壌汚染に着目してご紹介していきます。

今回は、株式会社土地再生投資 代表であり、土地取引と土壌汚染対応のエキスパートである、油井社長にお話を伺いました。

このインタビューのポイント

まず初めに、「土地再生投資」の役割を教えてください。

土地取引と土壌汚染対応の専門家として、汚染された土地を自ら取得することによって、売主・買主が抱くそもそもの不安をお引き受けし、解消する「土地取引と土壌汚染のリスクテイカー」の役割を担っています。

具体的に申し上げると、土地所有者が抱く「浄化費用が上振れるかもしれない不安」や「土壌汚染によるえもしれぬ不安」を解消しています。

土壌汚染対応は社会性・経済性・安全性が偏重なく存立して初めて、無理のない土地取引が成立します。国内では、この三方良しの土壌汚染対応は未だ、標準化されておらず、売主・買主のどちらかに過剰な土壌汚染対応のしわ寄せが発生しているのが現実です。
そこで、土壌汚染が内在する土地・内在するおそれのある土地に新たな価値を発現させるためのコンサルティングを行ったり、土壌汚染が内在する状態で土地を取得し、取得後再生し、新たな土地利用者に再販しています。

土地の売主様・買主様、双方にとって心強い味方

工場として良い立地は、物流としても良い土地であることが本当に多いんです。

「立地・規模は良いけど、土壌汚染が、、、」が理由で今まで動かなかった土地が動き、ロジスクエアが配置されるので、ちょっと広義の解釈ですが、良い立地にタイムリーに良質な物流施設が供給される取り組みです。

なぜ、油井さんは、土壌汚染に着目したのですか?

ご存知のように物流用地の取得競争は激化しています。だから高い土地代で、事業化を目論む必要があります。そして高い土地代のあおりの一つに賃料設定がありますが、当然、賃料負担力には限界がありますよね。だから、テナント企業様とデベロッパーは、お互いに損益分岐点ぎりぎりで賃貸借交渉が求められます。

立地と規模が適切な物流施設はこれからも必要なわけですが、だからといって、今後もこのぎりぎりを強いてもよいのか?少しのゆとりをもって、倉庫を新築し、ロジスクエアをお借り頂くにはどうしたら良いかを考えました。win-win-winの構築です。

賃料の形成要因に土地代と建物代があります。土地代を抑えることでコストは圧縮されますからその分、建物代が同じなら賃料設定に少しのゆとりを創ることが理論的には可能になります。

そこで自らの判断で土地代を圧縮することはできないかを模索しました。そこに「土壌汚染対応」がありました。どういうことかと言いますと、それは土地取引の慣行が求める土壌汚染対応と法律(土壌汚染対策法、以下「土対法」)が求めるそれとにはものすごく大きなギャップがあり、法律通りに開発すれば、土地代が圧縮されるというものです。

具体的に例を挙げてみます。

立地も規模も良い物流好立地で従前工場として使われていた土地に、鉛の含有量による土壌汚染がたくさん内在していたとします。

土対法と取引慣行で行う土壌対策との間には、下図のような大きなギャップがあります。

産業用地を取得し、新たな土地利用をする方々はこの掘って捨てて、きれいな砂を持ってきて埋め戻すためのコストと時間を土地代にオンするわけです。CO2もたくさん排出されます。CREもかつてはそうでした。

一方、舗装で済ませた場合、法と照らし合わせても「土壌汚染は内在するが、健康被害はない」とのお墨付けが得られます。安全性、経済性、社会性、三方良しなわけです。テナント企業様へ良質な物流施設をタイムリーに安定的に供給し、喜んで貰いたい!
そのような思いをもって、ニッチなところ、“土地取引と土壌汚染対応”について深堀し・着目することになったんです。

土対法はクリアしていても、取引慣行の求めに応じない土地を開発する、ということですよね。問題ないのでしょうか。

問題ありません。
土対法は約20年前に施行されました。
さきほどの具体例と同様の土壌汚染対応に真剣に悩み、そして多額のコストを強いられた土地所有者様はたくさんおります。その困惑は一時期、経済問題、社会問題にもなりました。

本当にそこまでの土壌汚染対応を土地所有者に強いてよいものか?という疑問などから、省庁は新たな施策で対応しました。

土地取引の実情を鑑みて、土対法を2度改正したんです。

土壌汚染が内在していても健康被害がなければ、土対法の制度趣旨、評価軸と照らし合わせても問題がないわけですから、法にならって土壌汚染対応を圧縮すれば、その分土地に新たな価値が発現します。

そしてその土地にタイムリーに良質な物流施設が完成し、テナント企業様に少しのゆとりをもって供給することが可能になります。法が求める以上の土壌汚染対応を土地所有者に強い、土地の売買が成立しないことよりも、少しのゆとりを持ち、適所にタイムリーに物流施設を供給することのほうがよっぽど大事だと思います。

この点、環境先進国といわれる米国、ドイツ、オランダ、英国ではこうした考え方が標準です。諸外国の土壌汚染対応はとても合理的で社会性と経済性、安全性のどれもが偏りなく存立しているんです。

土壌汚染は、目に見えないので、なんとなく不安が残ってしまいますが、本当に土壌汚染が残っていても問題はないのでしょうか?

大丈夫です。安全です。

具体例でお伝えしましょう。豊洲市場についてです。

今もなお、汚染は内在しています。土や地下水を人が摂取しないように敷地内で管理されている状態です。汚染は恒久的に残置されるでしょう。完全に浄化することが物理的にもコスト的にも無理なんです。

そもそも豊洲市場は・・・

「土壌汚染は内在するが、健康被害のおそれのない土地」に指定されていたところ、「汚染地に魚河岸」「汚染と食生活」の先入観が先走り、わかっていながら、法が求める以上の過剰な土壌汚染対応を講じてほとぼりを冷ました。

社会常識で豊洲で地下水を飲用に供する人はいないし、できないし、土が野ざらしにされることもない。

土や地下水が胃袋に入らなければ健康被害はうまれません。
敷地内できちんと管理さえしていてば、土地利用上、安全なんです。

土壌汚染とはのイロハから汚染状況をわかりやすく丁寧に堂々と伝えて、「安全なんだ」ということをきちんと翻訳する必要があったのではないかと思います。

土地取引と土壌汚染のリスクテイカーとして説明責任を果たす人がいなかったんです。

環境先進 諸外国では、用途地域によって、土壌汚染の基準値が異なっているんです。

基準値は国民の健康保護を目的として出来ているわけですから、住むのか、利用するのかによって基準値を設定するって理にかなってますよね。諸外国と我が国では国土事情は異なりますから、用途別基準を設けることが正解とまではいえませんが、これに似た合理的な取り組みは誰かが具現化していくことが必要だと思います。ポイントは土地所有者が、不動産開発事業者が土壌汚染対応に真剣に向き合い、能動的に行動することからだと考えています。

最後に、記事を読んでくださっている方へメッセージをお願いします。

最後に、大変僭越ですが当社のミッションとビジョンについて触れさせてください。

【ミッション】

土地再生投資は、土壌汚染が内在する土地で、土壌汚染対応に悩む土地所有者様に
土地取引と土壌汚染のリスクテイカーとして或いはコンサルタントとして、安全で必要十分な土壌汚染対応を提供し土地に本来の適正価値を創出します。そして、土壌汚染対応に悩む方々に新たな事業機会と果実を享受頂くことが使命です。

【ビジョン】

土地再生投資は土壌汚染が内在する土地に土地本来の価値を発現させることを追求し、土壌汚染対応に悩む土地所有者様にとって最も必要とされるビジネス・パートナーを目指しています。土地再生投資はこのビジョン実現のために、土壌汚染対策法と不動産取引慣行の間に生まれている大きなギャップを解消します。それは、土壌汚染対策法を正しく理解し、これからの土地利用と周辺環境に応じた必要十分な土壌汚染対応(=安全性・経済性・社会性が偏重なく存立する土壌汚染対応)を企画・実行し、土地取引における数多の利害関係者様に説明責任を果たすことにより達成されると考えています。

株式会社土地再生投資
代表取締役社長
油井 泰作

ちょっと真面目になりましたが、このミッションとビジョンを達成するために、プロフェッショナリズム、正直、熱意をもって取り組んでいます。

土壌汚染対応でお困りの方は、お気軽にご相談ください!
「ロジスクエアを読みました。」と一言頂ければ、一層ファイトがわいてきます。ロジスクエアをお読みいただき、ありがとうございました!

まとめ

いかがでしたでしょうか。

物流インフラプラットフォームを構成するサービスの中に、環境・エネルギーサービスがあります。今回ご紹介しました株式会社土地再生投資は、株式会社エンバイオ・ホールディングスの下支えの下で、物流施設開発における土地取引と土壌汚染問題を解決しています。

土地再生投資とエンバイオ・ホールディングスが土壌汚染対応にかかわる深い知見と技術を持ち合わせているからこそ、土壌汚染が理由で塩漬けになっている物流適地に、タイムリーに物流施設の開発が行えるようになりました。

土地取引と土壌汚染対応に関し、お困りごとがございましたら、ぜひ土地再生投資にご相談ください。
最適な対応策をご提案させていただけると思います。

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