「倉庫・物流不動産 マーケットレポート(β版) Ver.201712」発行のお知らせ

株式会社シーアールイーは、大型物流センターや大型賃貸倉庫などの物流不動産における市場動向・調査を記したマーケットレポートの2017年12月末時点の最新レポートを発行いたしました。

つきましては、本サイト上でもマーケットレポートの内容を掲載させていただきます。

なお、物流不動産に特化した弊社が作成するマーケットレポートは、四半期ごと(1-3月、4-6月、7-9月、10-12月)のデータを基に作成しており、今回は2017年12月末時点での市場をまとめたものとなっております。
(なお、次号以降の公開方法は未定となっております。)

マーケットレポートとは

弊社は、全国にある賃貸大型倉庫を中心に物件情報をデータベースに蓄積し、その情報を基にマーケットレポートを作成しております。

エリアは、首都圏(東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県・茨城県)エリア、関西圏(大阪府・兵庫県・京都府)エリア、九州圏(福岡県・佐賀県鳥栖)エリア、中部圏(愛知県を中心とする)エリアの4つに分かれており、そのエリアを中心に物件情報の収集・分析を行い、データベースに情報を蓄積しております。
上記のエリアの中も細かくエリア分けされておりますので、知りたい場所の市場動向がわかるようになっております。

弊社が作成するマーケットレポートの特徴は、弊社が管理をする首都圏約1,000件の中小型倉庫情報を掲載している点になります。1都3県を中心に約34万坪の管理実績を誇る弊社だからこそ制作できるレポートなっておりますので是非、この機会にご覧ください。

■ 大型倉庫 首都圏:引き続き、既存物件のテナント付が進む

前Qは、新規供給の影響を大きくうけ空室率が上昇した。今Qは、6万坪弱の前Q比倍の需要があった結果、空室率は4.01%と前Q比0.83pt減少している。

今Qは、茨城南西エリアの需要が2万坪を超え、大幅に空室率が改善したが、成田エリアの空室率には動きがない。

2017CYは、約25万坪の新規供給実績となった。2018CYは、約65万坪の新規供給が見込まれている。
既存ストックに対する供給量としては、約17%と大きく、特に千葉東葛エリアの供給が著しい。

ストック量と空室率

需要と供給バランス

<エリア詳細>

都内湾岸エリア

空室率は前Qと変わらず2.02%と、継続して低い空室率を維持している。
2018CY以降予定されている新規供給は、都内最大級の大型再開発案件であり、稀少性を勘案すると、継続して低い空室率を維持するものと思われる。

神奈川湾岸エリア

空室率は1.17%と前Qより0.84pt減少し、継続して低い空室率を維持している。
2017CYの新規供給は約3.5万坪で、その95%以上が消化されている。また、2018CY新規供給は予定されていないが、2019CYには10万坪超の新規供給が予定されてるため、今後の動向を長期的にウォッチする。

千葉湾岸エリア

空室率は1.43%と前Qより2.11pt改善し、継続して低い空室率を維持している。
2018CYは10万坪超、2019CYは13万坪超の新規供給が予定されているため、今後の動向をウォッチする。

東京神奈川西エリア

空室率は2.40%と前Qより1.16pt改善し、継続して低い空室率を維持している。
前Qに新規供給された未消化は変わらず、既存物件の空室が解消されたことに起因する。
2018CYは10万坪超の新規供給が予定されている。

埼玉南部エリア

空室率は0.81%と継続して極めて低い空室率を維持している。
2018CYの新規供給も既にテナントが見込まれているため、継続して極めて低い空室率を維持すると思われる。

千葉東葛エリア

空室率は6.59%と前Qより、4.63pt悪化している。前回推察の通り、2017CY4Qの新規供給が未消化であることに起因する。
2018CYに予定されている19万坪超の新規供給の内定率が約1割と低く、またエリアが集中していることから、更なる空室率の悪化が懸念される。

埼玉関越東北道エリア

空室率は5.55%と前Qより0.40pt減少している。
2017CY新規供給の消化率は5割弱と依然低い状態にある。さらに、2018CYに予定されている15万坪超の首都圏エリアでは2番目に大きい新規供給に対する内定率は2割弱であることから、空室率の悪化が懸念される。

茨城南西エリア

前回推察の通り、空室率は26.40%と前Qより20.85pt改善している。2017CY新規供給の消化が進んだことに起因する。
2018CYは約7.5万坪の新規供給が予定されており、内定率は約5割となっている。ストックの小さいエリアのため、空室率の変動が他エリアより大きく振れる傾向にある。2018CY4Qに新たなエリアにメガ物件の供給があるため、継続してウォッチする。

成田エリア

空室率は12.61%と前Qより0.23pt上昇している。既存物件からのテナント退去と2017CY新規供給の消化の差分で、若干空室が増加したことに起因する。
空室率は依然高いものの新規供給は予定されていないため、緩やかに改善傾向にある。

■ 大型倉庫 関西圏:新規メガ物件の供給影響が大きい

前回推察の通り、空室率は、16.08%と5.09pt悪化している。
今期の需要が、1万坪に満たないところに対し、阪神神戸港エリアにメガ物件の供給があったことによる。

2017CYでは、約22万坪と高い水準の需要があったが、新規供給が約35万坪であり、年単位でみると需給バランスが悪く、空室率が倍増している。2018CYの新規供給は、約20万坪となる見込みで、2017CYと同水準以上の需要が必要となる。

新規供給のうちBTSの割合が約1割と少ないことから、楽観視できないマーケット環境である。

ストック量と空室率

需要と供給のバランス

<エリア詳細>

大阪湾岸エリア

空室率は15.40%と前Qより0.33pt上昇している。
2018CY1Qでは2017CY通期の約1.7倍にあたる約8.4万坪の新規供給が予定されている。約3割の内定率の低さ、ストックに対する新規供給量の大きさから、大幅な空室率の悪化が懸念される。

阪神神戸港エリア

前回推察の通り、空室率は26.79%と前回の0%より著しく悪化している。2017CY4Qに新規供給されたメガ物件の消化が進んでいないことに起因する。
2018CYに新規供給は予定されていないが、2019CYには10万坪超のメガ物件が予定されていることを鑑みると2017CY4Qに新規供給されたメガ物件の動向をウォッチする必要がある。

北摂東大阪エリア

空室率は11.04%と前Qより2.16pt改善しているが、依然として高い状況が続いている。
さらに、2018CYは10万坪を超える大量供給が予定されている。そのうち8割強が3Q・4Qに集中し、当該期間の内定率は3割弱と低いため、今後のテナント動向をウォッチする。

神戸内陸エリア

リーマンショック後にBTS型倉庫向けに形成された立地のため、空室率は0%を継続している。
しかしながら、2018CY1Qにはマルチテナント型倉庫が供給される予定がある。また、その内定率が低いため、動向をウォッチする。

■ 大型倉庫 九州圏:空室率は、以前、高止まり

空室率は11.29%と、前Q比0.27pt増加している。

2017CY、唯一の新規竣工物件の消化が進んでいないところに加え、既存物件の空室が若干増加したためである。

2018CYの新規供給は、5,000坪のみであり、かつ、テナントが確定している。

既存物件に対する需要次第のマーケットである。

ストック量と空室率

需要と供給バランス

<エリア詳細>

福岡エリア

空室率は15.57%と前Qから0.05pt減少しているが、依然高い状況が続いている。
2017CY1Qに供給された大型物件の消化が進んでいないことに起因する。時期の確定している新規供給がないため、当該物件の消化が進み、空室率は良化していくものと思われる。

鳥栖エリア

前Qから継続して空室はほぼない状況を維持している。
2017CYは新規供給がなく、2018CYの新規供給は既にテナントが確定しているため、継続してこの基調を維持するものと見込まれる。

■ 大型倉庫 中部圏:空室率は、翌Qに改善見込み

空室率は、12.44%と前Q比1.63ptと改善している。

名古屋北エリアでのテナント入居が進んだことが要因である。

2018CYの新規供給は約6万坪、ストック量の20%を超える水準である。特に名古屋南エリアでの空室率は短期的に不安定になると思われる。

ストック量と空室率

需要と供給バランス

<エリア詳細>

名古屋北エリア

空室率は10.35%と前Qから4.72pt改善している。前回推察の通り、ストック量の小ささを要因とする一時的な空室率の上昇であり、2018CY1Qにテナント入居が確定しているため、既存物件の空室率は瞬間的にゼロになる想定である。しかしながら、同Qに約1.1万坪の供給があり、約半分の面積が内定しているため、2018CY1Qの空室率は、3%以下になると予想される。

名古屋南エリア

空室率は18.98%と、テナント退去に起因し前Qより8.04pt悪化している。退去テナントの面積は、5,000坪と小さいが、ストックが約6.4万坪と小さいことから、大幅な変化となっている。
2017CY新規供給の過半が空室の状況で、2018CY1Qはストックの4割超の新規供給が予定されている。相次ぐ供給に賃貸倉庫マーケット形成が追従できるか、動向に注目する。

■ 中小型倉庫 首都圏: 更に空室率が低下

引き続き、テナントニーズが高く、都内湾岸エリア、千葉東葛エリアにてテナント入居が続いたことから、全エリアにおいて、空室率が2%を下回った。

ラストワンマイルの需要は、底堅く、今後、EC需要の伸びに伴い、更なる需要の拡大が想定されるが、中小型倉庫の供給は少なく、需給のひっ迫は継続すると推測する。

マーケットレポートのPDFダウンロードは、最新記事よりお願いします。

調査概要

調査地域 首都圏:東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県
関西圏:大阪府、京都府、兵庫県を中心とする地域
九州圏:福岡県、佐賀県を中心とする地域
中部圏:愛知県を中心とする地域
調査施設 大型倉庫
首都圏 286 棟 (計:12,851,332.66㎡ )
関西圏 68 棟 (計:4,499,682.69㎡ )
九州圏 25 棟 (計:795,645.41㎡ )
中部圏 21 棟 (計:879,058.49㎡ )

中小型倉庫
首都圏 902 棟 (計:732,733.25㎡ )
用語定義 大型倉庫:総賃貸面積1万㎡以上の賃貸物流施設
中小型倉庫 :総賃貸面積3,305.8㎡(1,000坪)未満(当社管理のみ)
空室率   :調査時点での空室の割合(空室面積÷総賃貸面積)
マーク凡例 ☀=空室率5%未満
☁=空室率5%以上10%未満
☂=空室率10%以上

※本レポートは、株式会社シーアールイーが調査対象に関する情報をお伝えすることのみを目的として作成した資料です。

※掲載された内容は、作成時における当社の見解や予測、また関係者へのヒヤリングを基に作成したものであり、将来の市場変動等を保証するものではありません。

※本レポートに掲載された一切の権利は当社にあります。当社の事前の了解なしに転用・複製・配布することはできません。

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