（レポート）「間違いだらけの土壌汚染」～今、改めて土壌汚染リスクとは何かを検証する～

先ほどから述べているとおり、環境省の土壌汚染に対する考え方は、健康被害がないように土壌を適切に管理すれば問題はないという、「健康リスク」を前提としたものです。

一方、国土交通省を初めとするその他の省庁は、土壌汚染は土地の資産価値の減額要因になるという、「経済的リスク」を前提とした考えをとっています。汚染されていない通常の状態の土地の金額から、浄化に要する費用と人々の嫌悪感を数値化したものを差し引いたものが汚染地の鑑定評価であるという考え方です。土壌汚染があると資産価値が低下してしまうので、不動産にとっては大きなダメージ（＝悪）であると考えます。

「健康被害さえ防げるのであればある程度の土壌汚染は容認する」という環境省の考え方と、「土壌汚染は土地の資産価値を下げるので完全浄化が望ましい」とする国土交通省の考え方、この土壌汚染に対する違いが、人々の土壌汚染に対する理解を混乱させる要因になってしまっています。

今の日本は、国土交通省の考え方のように土壌汚染に対しても「経済的リスク」に重きを置きがちです。その風潮に対して、「健康リスク」に焦点を当てて、汚染された土地の開発をしやすくし、完全浄化を減らしていこうというのが、環境省が進める今回の土壌汚染法改正の趣旨の1つであります。

ここまでは法律を中心に土壌汚染について説明してきましたが、土壌汚染対策法で規制されていない土壌汚染というものも存在します。それは油汚染です。油による土壌汚染は人の健康被害のおそれがなく、また油は、様々な成分の複合体であり、基準値の設定が非常に難しいため、土壌汚染対策法で規制されていないのです。しかし、見た目や臭い等により人に不快感を与えるため、不動産取引時や開発の際には、法で規制されている有害物質と同様の事前の評価や浄化が必要となってきます。

これまでお話ししてきた法規制のある土壌汚染、また油汚染は、発見されれば不動産の流通の妨げになることは間違いないです。土壌汚染がネックになって塩漬け状態になってしまう土地のことを「ブラウンフィールド」と言いますが、一般的に浄化対策費用が土地価格の約30％を超えると売却が困難になり、その土地はブラウンフィールド化すると言われています。

不動産取引においては、汚染した土壌は掘削除去により完全浄化するというのが一般的で、それには非常にお金がかかるので、ブラウンフィールド化する土地がどうしても出てきてしまうのです。

土地取引において、汚染された土壌の浄化の方法が掘削除去による完全浄化が主流となっている要因としては、土壌汚染がなくなることによる不動産価値の低下の防止、重要事項説明時における説明のしやすさ、企業コンプライアンス等の間接的リスクへの考慮があります。

掘削除去というのは、汚染された土を掘って、場外に出し、きれいな土を入れるという手法なので、どんな汚染物質があっても関係なく短期間で対応できますが、浄化工事の中でも最もコストを要する手法となるため、「土壌汚染＝悪」というイメージを増幅させることにもなっています。

さて、土壌汚染に人々が注目するきっかけとなった豊洲移転問題ですが、ここにおいて問題になったことは、現在、土地取引において問題となっている土壌汚染と共通点が多くあります。これらの問題は、土壌汚染のリスクに対する誤解、「安全」と「安心」に対する理解の不十分さに起因しています。

豊洲市場では、土壌汚染、地下水汚染は現在も残っています。ただ、土壌汚染については、健康リスクを回避する措置がとられており、また地下水汚染については、地下水は利用しないので、「安全」ということが言えます。基準値を少しでも超過したら直ちに健康被害につながるというのは大きな誤解です。

一方、不動産取引における土壌汚染問題については、土壌汚染が発覚した場合、法の考えでは、健康リスクを回避する措置をとれば「安全」に利用できるということになっています。にもかかわらず、土地の資産価値の低下や嫌悪感を考慮して、すべて完全浄化を行い、過剰な「安心」を手に入れているという側面があるのです。

私たちは、豊洲問題においても、不動産取引においても、「安全」と「安心」をきちんと区別し、土壌汚染問題に適切に対応していく必要があります。

現在、土地取引において、汚染された土壌に対する対処法は「掘削除去」による完全浄化がほとんどであると先ほど述べましたが、「掘削除去」以外にも対処法はあります。

代表的なものが、汚染物質を敷地外へ流出しないように施行する「封じ込め」や、現場で汚染物質を薬剤や微生物を使って分離・分解する「原位置浄化」です。

それぞれの対処法は、その土壌に含まれる特定有害物質の種類やコストにおいてメリット・デメリットがあるので、費用対効果を考慮し浄化手法を選択し、組み合わせて、「完全浄化」にとらわれることなく、土壌汚染をコントロールし、リスク管理していくことを私たちは提案したいと思います。

土壌汚染対策法が施行されてから14年経ちますが、現在、土壌汚染に対しての考えが歪曲化されてしまっていると思います。「土壌汚染＝悪」というイメージが付いてしまい、土壌汚染は完全に除去しないと問題が解決しないと多くの人が考えるようになってしまっています。今回の土壌汚染対策法の改正は、その考えを変える良いきっかけになると思います。土壌汚染というのは、決して怖いものではありません。私たちは、リスクを管理することで、土壌汚染とうまきつき合っていくことができると考えます。


エンバイオ・ホールディングスグループ
株式会社アイ・エス・ソリューション
営業第1部部長 兼 関西支店長
瀬田 英男 氏

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