株式会社シーアールイーは、大型物流センターや大型賃貸倉庫などの物流不動産における市場動向・調査を記したマーケットレポートの2018年9月末時点の最新レポートを発行いたしました。
つきましては、本サイト上でもマーケットレポートの内容を掲載させていただきます。
なお、物流不動産に特化した弊社が作成するマーケットレポートは、四半期ごと(1-3月、4-6月、7-9月、10-12月)のデータを基に作成しており、今回は2018年9月末時点での市場をまとめたものとなっております。
(会員限定)「倉庫・物流不動産 マーケットレポート(β版) Ver.201809」発行のお知らせ
マーケットレポートとは
弊社は、全国にある賃貸大型倉庫を中心に物件情報をデータベースに蓄積し、その情報を基にマーケットレポートを作成しております。
エリアは、首都圏(東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県・茨城県)エリア、関西圏(大阪府・兵庫県・京都府)エリア、九州圏(福岡県・佐賀県鳥栖)エリア、中部圏(愛知県を中心とする)エリアの4つに分かれており、そのエリアを中心に物件情報の収集・分析を行い、データベースに情報を蓄積しております。
上記のエリアの中も細かくエリア分けされておりますので、知りたい場所の市場動向がわかるようになっております。
弊社が作成するマーケットレポートの特徴は、大型倉庫に加え、弊社が管理をする首都圏約1,200件の中小型倉庫情報を掲載している点になります。1都3県を中心に約34万坪の管理実績を誇る弊社だからこそ制作できるレポートなっておりますので是非、この機会にご覧ください。
■ 大型倉庫 首都圏:Q末のメガ供給の影響を受け、空室率 若干上昇。
前Qと比較し、需要は若干減少しているものの12万坪を超える底堅い需要が確認できた。Q末に総ストックの約1%弱に相当するメガマルチ物件の供給があり、空室率は若干上昇し、4.37%となった。
空室率の低いエリアに関しては、新規供給を消化し継続的に低い空室率を維持している。
一方、埼玉関越・東北道エリアは、大幅に空室率が上がっている。
個別物件の影響が大きいが、今後の供給予定も大きく、顧客の物件選別が進んでいくものと推察する。
ストック量と空室率
需要と供給バランス
<エリア詳細>
都内湾岸エリア
既存物件の消化が進んだことが大きな要因。2019CY2Qまで新規供給の予定がなく、このまま既存物件の消化が進めば、空面積の絶対値も小さいため、今後空室率は低下していくものと推察する。
神奈川湾岸エリア
千葉湾岸エリア
2019CYに約15万坪の供給が予定されている。内定率は5割弱と前Qに比べ3割程上昇した。元々、ストック量が多いエリアであることも勘案すると、空室率への影響は限定的と推察する。引き続き、テナント動向をウォッチする。
東京神奈川西エリア
今Qに供給された新規物件はすべて消化された一方、既存物件の空室増により、若干空室率が上昇した。新規物件に対する需要は堅調なエリアであるが、2019CYの約8万坪の新規供給の内定率は約5割ほどに留まっている。既存物件の消化及び新規物件のテナント動向をウォッチする。
埼玉南部エリア
2019CYに約4万坪の新規供給が予定されているが、すでに約7割が内定しており、ニーズの高いエリアであることが再度確認できた。2019CY以降も、引き続き極めて低い空室率を維持していくものと推察する。
千葉東葛エリア
今Q供給の約9割が消化されたことに加え、既存物件の消化も進み空室率が減少した。2019CYに約16万坪の大量供給を予定しており、内定率は約4割ほどとなっている。需要は好調であるため、2018CY4Qは空室率が改善するものと推察するが、2019CYに供給される物件のテナント動向も注視したい。
埼玉関越東北道エリア
今Q末にメガマルチ物件の新規供給が行われ、空室率が悪化した。当該物件による空室率への影響は+5%半ば。既存物件は徐々にではあるが消化が進んでいる。2018CY4Qから2019CY4Qにかけて約19万坪の大量供給も予定されており、既存ストックも大きいエリアであるため、物件の選別が一層進んでいくと思われる。
茨城南西エリア
小さいストックに対し、今Qに竣工した物件がBTS物件であったことが要因。既存物件の消化ペースは遅い。2019CYにかけて供給される7万坪のうち、約6割強が内定しており一定の需要が確認できる一方、ストックが小さいエリアであるため、空室率はボラタイルになると思われる。個別物件の動向をウォッチすることが重要なエリアである。
成田エリア
新規供給は当面ない。既存物件に空きがでたことが要因。既存物件の動向をウォッチする。
■ 大型倉庫 関西圏:1年ぶりの高水準の需要。空室率 大幅低下。
空室率は10.14%と前Qより3.24pt改善した。
今Qは供給の6.5万坪に対し需要が10.5万坪と大きく上回ったことが要因である。2017CY3Q以来の高水準の需要である。需要の内訳は、大阪湾岸エリアと北摂・東大阪エリアにて、約9割の需要を占めている。
湾岸エリアの今後の新規供給も限定的であり、同エリアの需給バランスは改善し、関西圏全体においても、次のメガマルチ物件が供給される2020CY1Qまでは改善傾向が続くものと推察される。
ストック量と空室率
需要と供給のバランス
<エリア詳細>
大阪湾岸エリア
新規物件の供給が約6割消化したことに加え、今Qも前Qと同様、既存物件の消化が進んだことに起因する。2019CY以降も新規供給の予定が少ないため、既存物件の消化次第のエリアである。
阪神神戸港エリア
メガマルチ物件の消化が徐々に進んできたことが要因である。今後もこの空室率の改善傾向は当面維持するものと思われるが、2020CY1Qに11万坪の新規供給が予定されており、予断を許さないエリアである。
北摂東大阪エリア
2018CY4Q供給予定の物件も内定が進んでいるとの話もあり、需要が活発なエリアである。2019CY1Qに約1万坪の供給が予定されているため、一時的に空室率が上がる可能性はあるが、好調な需要に下支えされ、低い空室率で推移すると推察する。
神戸内陸エリア
2019CY2Qまで新規供給の予定はなく、このまま低い水準を維持するものと推察する。高速道路の整備に伴い、ポテンシャルが高まっているエリアであるため、2019CY2Qに供給される約2万坪の新規供給の消化動向をウォッチする。
■ 大型倉庫 九州圏:空室率が大幅改善。福岡エリアの需要が堅調。
空室率は3.51%と前Qより8.77ptと大幅改善した。
鳥栖エリアは新規・既存ともに動きがなく、極めて低い空室率を維持している。
福岡エリアは、既存物件の消化が進み、空室率の改善につながった。
新規供給の確定情報は確認されていないため、既存物件の消化動向に注視したいエリアである。
ストック量と空室率
需要と供給バランス
<エリア詳細>
福岡エリア
既存物件の消化が進んだことが要因である。ストックが少なく、かつ現空物件も1物件であることから、今後も空室率が大幅に改善する可能性がある。
鳥栖エリア
依然として、新規供給の予定もないため低い空室率を維持するものと推察する。
■ 大型倉庫 中部圏:南エリアの空室率は、依然高水準。
空室率は7.52%と前Qより2.33pt改善している。
南エリアの既存物件の消化が進み、空室率が改善した。
北エリアは依然として極めて低い空室率を維持している。
2018CYは改善傾向を維持すると思われるが、2019CYは北・南両エリア合計で既存ストックの15%に相当する供給を控えており、空室率の動向をウォッチする。
ストック量と空室率
需要と供給バランス
<エリア詳細>
名古屋北エリア
2019CY2Qまでは新規供給は予定されておらず、しばらく低い水準を維持するものと思われる。新規供給量は約1.7万坪と絶対値としては小さいが、ストック量も小さいエリアであるため、今後のテナント動向をウォッチする。
名古屋南エリア
前Qの推察通り、既存物件の消化が進んだことにより空室率が改善した。2018CY4Qは新規供給が予定されていないため、この傾向を維持すると思われる。しかしながら、2019CY1Q-3Qに約3万坪の新規供給が予定されているため、新規供給物件のテナント動向と既存物件の消化動向をウォッチする。
■ 中小型倉庫 首都圏:空室率はほぼ横ばい。底堅いニーズが続く。
空室率は1.02%と前Qより0.19pt減少した。
今Qは都内湾岸エリアの物件成約もあり、空室率が減少した。
また、各エリア別で見ても空室率が3%未満となり、全体で見ても1.02%と依然として中小型倉庫の高いニーズがあることがうかがえる。
来Qも依然として低い空室率を維持していくものと推察する。
マーケットレポートのPDFダウンロードは、最新記事よりお願いします。
調査概要
調査地域 |
首都圏:東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県 関西圏:大阪府、京都府、兵庫県を中心とする地域 九州圏:福岡県、佐賀県を中心とする地域 中部圏:愛知県を中心とする地域 |
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調査施設 |
大型倉庫 首都圏 324 棟 (計:14,964,600.51 ㎡ ) 関西圏 81 棟 (計:5,122,927.32㎡ ) 九州圏 28 棟 (計:943,168.15㎡ ) 中部圏 23 棟 (計:1,021,279.58㎡ ) 中小型倉庫 首都圏 899 棟 (計:737,366.18㎡ ) |
用語定義 |
大型倉庫:総賃貸面積1万㎡以上の賃貸物流施設 中小型倉庫 :総賃貸面積3,305.8㎡(1,000坪)未満(当社管理のみ) 空室率 :調査時点での空室の割合(空室面積÷総賃貸面積) |
マーク凡例 |
☀=空室率5%未満 ☁=空室率5%以上10%未満 ☂=空室率10%以上 |
※本レポートは、株式会社シーアールイーが調査対象に関する情報をお伝えすることのみを目的として作成した資料です。
※掲載された内容は、作成時における当社の見解や予測、また関係者へのヒヤリングを基に作成したものであり、将来の市場変動等を保証するものではありません。
※本レポートに掲載された一切の権利は当社にあります。当社の事前の了解なしに転用・複製・配布することはできません。
※集計対象の物件情報については、過去を遡って更新する場合がございます。そのため、過去発行のレポートに掲載された数値と、相違がある場合がございますので、予めご了承ください。