「倉庫・物流不動産 マーケットレポート(β版)」発行のお知らせ

株式会社シーアールイーは、大型物流センターや大型賃貸倉庫などの物流不動産における市場動向・調査を記したマーケットレポートを本サイトに掲載・発行することとなりましたのでお知らせいたします。

物流不動産に特化した弊社が作成するマーケットレポートは、四半期ごと(1-3月、4-6月、7-9月、10-12月)のデータを基に作成しており、今回は2017年9月末時点での市場をまとめたものを掲載させていただきます。
(なお、次号以降の公開方法は未定となっております。)

マーケットレポートとは

弊社は、全国にある賃貸大型倉庫を中心に物件情報をデータベースに蓄積し、その情報を基にマーケットレポートを作成しております。

エリアは、首都圏(東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県・茨城県)エリア、関西圏(大阪府・兵庫県・京都府)エリア、九州圏(福岡県・佐賀県鳥栖)エリア、中部圏(愛知県を中心とする)エリアの4つに分かれており、そのエリアを中心に物件情報の収集・分析を行い、データベースに情報を蓄積しております。
上記のエリアの中も細かくエリア分けされておりますので、知りたい場所の市場動向がわかるようになっております。

弊社が作成するマーケットレポートの特徴は、弊社が管理をする首都圏約1,000件の中小型倉庫情報を掲載している点になります。1都3県を中心に約34万坪の管理実績を誇る弊社だからこそ制作できるレポートなっておりますので是非、この機会にご覧ください。

大型倉庫 首都圏: 既存物件のテナント付が進む

空室率は4.65%と前期より0.77%上昇している。

今期の需要は約3万坪。2万坪を超える需要は埼玉南部エリア、埼玉関越・東北道エリアの既存物件が吸収し、新規供給の消化が遅れている。

2017CYは約28万坪の新規供給が確認されている。
3Qまでに、年間供給の約8割が供給済みであり、4Qの新規供給は多くはないものの、4Q新規供給のテナント内定率および年末という季節性を考慮すると空室率は最大1%程度悪化する可能性がある。

都内湾岸エリア

空室率は2.02%と前期より0.29%減少して、継続して低い空室率を維持している。
2018CY以降予定されている新規供給は、都内最大級の大型再開発案件であり、希少性を勘案すると、継続して低い空室率を維持するものと思われる。

神奈川湾岸エリア

空室率は2.01%と前期より0.73%上昇している。
2017CYの新規供給は約3.5万坪で、その8割強が消化されている。また、2018CYは新規供給が予定されていないことから、引き続き需給バランスはタイトである。

千葉湾岸エリア

空室率は前期から変わらず3.54%となっている。
2017CY4Qの新規供給はテナントが見込まれているが、2018CYは2017CYの約4倍の約8.5万坪の新規供給が予定さている為、今後の動向をウォッチする。

東京神奈川西エリア

空室率は3.56%と前期より2.05%悪化している。
今期の新規供給の未消化に起因する。2017CY4Qの新規供給は小さい為、空室率への影響は限定的である。2018CYは2017CYの約2倍の約11万坪の新規供給が予定されている。

埼玉南部エリア

前回推察の通り、空室率は0%と大幅に改善した。
2018CYの新規供給も既にテナントが見込まれているため、継続して極めて低い空室率を維持すると思われる。

千葉東葛エリア

空室率は前期から変わらず1.95%と低い空室率を維持しているが、2017CY1Qの新規供給の消化は進んでいない。
さらに、2017CY4Qから2018CYに計画されている約22万坪の新規供給の内定率は約1割強と低いため、継続してウォッチする。

埼玉関越東北道エリア

空室率は5.75%と前期より1.42%改善している。
2017CY新規供給の6割弱が未消化の状態で、2018CYには2017CYの約3倍の約14万坪の新規供給が控えているため、2018CY以降の空室率悪化が懸念される。

茨城南西エリア

ストックの小さいエリアであり、新規供給の空室率への影響は大きく、47.25%と前期から25.82%悪化している。
今期竣工のメガ物件以外はテナントが見込まれているため、空室率は2017CY4Qにおいて10%以上改善すると推察する。

成田エリア

今期の新規供給はなく、既存物件の入退居があった結果、空室率は12.38%と前期より0.49%減少した。
空室率は依然高いものの新規供給は予定されていないため、緩やかに改善方向にある。

大型倉庫 関西圏: 需要のエリア格差が顕在化

空室率は10.99%と前期より0.98%改善している。

今期の需要は非常に多く13万坪を超えた。そのうち11万坪を超える需要の大半を北摂・東大阪エリアの新規供給が吸収し、既存の空面積が集中する大阪湾岸エリアでの消化は2万坪に満たなかった。

2017CY4Qは約8万坪、2018CYには20万坪を超える新規供給が計画されている。継続的に今期と同じ需要を創出することは容易ではなく、2017CY4Qからの空室率は悪化する懸念がある。

大阪湾岸エリア

空室率は15.07%と前期より3.04%改善している。
然しながら、2018CY1Qには2017CYの約1.7倍の大量供給が予定されているため、再度悪化する懸念がある。

阪神神戸港エリア

空室率は前回に継続して極めて低い数値を維持している。
一方で、2017CY4Qにメガ物件の新規供給が計画されている。2019CY4Qにもメガ物件が計画されていることを鑑みると、2017CYのメガ物件の動向はウォッチする必要がある。

北摂東大阪エリア

11万坪を超える需要があったが、13万坪を超える新規供給があったため、空室率は13.20%と前期より1.68%上昇し、依然高い状況が続いている。
2018CYの10万坪を超える大量供給は3Q・4Q分の内定率が低いため、今後のテナント動向をウォッチする。

神戸内陸エリア

リーマンショック後にBTS型倉庫向けに形成された立地のため、空室率は0%を継続している。
2018CY1Qにマルチテナント型倉庫が供給されるため、その動向をウォッチする。

大型倉庫 九州圏: 空室率は高止まり

大きな動きはなく空室率は前期と同じ11.02%である。

2017CYの新規供給に対するテナントの入居は遅れており、依然として入居率は1割程度に留まっている。

一方、2018CYに計画されている新規供給は既にテナントが見込まれており、大きく空室率を悪化させる要因は少ないと思われる。

竣工時期が未定の新規供給も計画されているため、長期的にマーケットをウォッチする必要がある。

福岡エリア

空室率は前期と変わらず15.62%と依然高い状況が続いてる。
2017CY1Qに供給された大型物件の消化が進んでいないことに起因する。時期の確定している新規供給がないため、当該物件の消化が進み、空室率は良化していくものと思われる。

鳥栖エリア

前期から継続して空室はほぼない状況を維持している。
2017CYは新規供給がなく、2018CYの新規供給は既にテナントが見込まれているため、継続してこの基調を維持するものと見込まれる。

大型倉庫 中部圏: 賃貸市場の醸成が急がれる

空室率は14.07%と前期より0.58%上昇している。

2017CYの新規供給はストックの約3割にあたる9万坪弱で、2Qまでに全て供給され、消化率は6割弱に留まっている。

経済規模は大きな地域であるが、大型賃貸倉庫のマーケットは未成熟であり、2018CYも継続して新規供給があることを勘案すると、市場動向をウォッチする必要がある。

名古屋北エリア

空室率は15.07%と前期より0.76%増加した。
ストック量の小さいエリアに対して多くの新規供給が流れ込んだ一時的な空室率の上昇が継続していると思われる。2017CY新規供給の消化ペースがあがらないため、動向をウォッチする。

名古屋南エリア

大きな動きはなく、空室率は10.94%と前期から変わらない。
2017CY新規供給の過半が空室の状況で、2018CY1Qにはストックの4割を超える大量の新規供給が予定されている。相次ぐ新規供給に大型賃貸倉庫のマーケット形成が追従できるのか、今後の動向に注目する。

中小型倉庫 首都圏: 継続してニーズは高い

空室率は1.06%と前期より0.85%改善された。

改善された要因の半分は賃貸倉庫の撤退によるものだが、高いニーズが継続していることが伺える。

成長著しいEC物流において、中小型倉庫はラストワンマイルの重要な拠点を担っている。

地域環境や継承問題で倉庫の維持が難しい側面や、新規供給が乏しいという状況を考慮すると、空室率が悪化するという可能性は極めて低く、地域によっては獲得競争が高まる可能性が高いと推察する。

マーケットレポートのPDFダウンロードは、最新記事よりお願いします。

調査概要

調査地域 首都圏:東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県
関西圏:大阪府、京都府、兵庫県を中心とする地域
九州圏:福岡県、佐賀県を中心とする地域
中部圏:愛知県を中心とする地域
調査施設 大型倉庫
首都圏 285 棟 (計:12,815,806.41㎡ )
関西圏 67 棟 (計:4,219,591.08㎡ )
九州圏 24 棟 (計:742,891.69㎡ )
中部圏 21 棟 (計:879,058.49㎡ )

中小型倉庫
首都圏 906 棟 (計:732,733.25㎡ )
用語定義 大型倉庫:総賃貸面積1万㎡以上の賃貸物流施設
中小型倉庫 :総賃貸面積3,305.8㎡(1,000坪)未満(当社管理のみ)
空室率   :調査時点での空室の割合(空室面積÷総賃貸面積)
マーク凡例 ☀=空室率5%未満
☁=空室率5%以上10%未満
☂=空室率10%以上

※本レポートは、株式会社シーアールイーが調査対象に関する情報をお伝えすることのみを目的として作成した資料です。

※掲載された内容は、作成時における当社の見解や予測、また関係者へのヒヤリングを基に作成したものであり、将来の市場変動等を保証するものではありません。

※本レポートに掲載された一切の権利は当社にあります。当社の事前の了解なしに転用・複製・配布することはできません。

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