マスターリースとは？サブリース・管理委託との違いなども解説

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マスターリースとは、物件を所有するオーナーと不動産事業者との間で締結される建物賃貸借契約に基づき、物件を一括で借り上げて転貸する仕組みです。不動産業者（マスターリース会社）が物件全体をまとめて借り受け、その後に入居者（テナント）へ貸し出して家賃収入を得ます。得られた家賃収入から、契約条件に基づく差益等を確保したうえで、あらかじめ定めた契約条件に基づく一定額の賃料を物件オーナーへ支払う点が特徴です。
この形態では、オーナーと不動産業者、不動産業者とテナントとの二段階構造の契約関係となっており、賃料の支払い主体や契約関係が明確に整理されています。物件オーナーは契約期間中、原則として一定水準の賃料収入を見込めるため、空室の有無に左右されにくい収益構造を構築しやすくなります。

サブリースとマスターリースは、いずれも不動産の一括借り上げに関わる仕組みを指しますが、「誰と誰が結ぶ契約なのか」によって意味が明確に異なります。

マスターリースは、物件オーナーと不動産業者が結ぶ「一括借り上げ契約」を指し、不動産業者が物件全体を借り受け、事業として運用することを前提としています。
これに対してサブリースは、不動産業者がその物件を入居者へ貸し出す際に結ぶ「転貸借契約」を指します。サブリースでは、入居者と直接契約を結ぶのは不動産業者であり、物件オーナーは入居者と契約することはありません。このように、マスターリースで不動産業者が物件を借り受け、そのうえでサブリース契約により入居者へ貸し出すという二段階構造が成立します。

なお、日本の不動産業界では両者をまとめて「サブリース」と呼ぶ場面も多く、用語が曖昧に扱われる場合も多いです。

物件管理を委託する方法には、マスターリース以外に「管理委託」という選択肢もあります。

管理委託とは、オーナーから毎月管理フィーを受領し、物件の運営に必要な日常業務をオーナーに代わって代行するサービスを指します。具体的には、入居者からの問い合わせ対応、設備の点検および修繕に関する調整・手配、契約更新や解約手続きなどの実務が中心となります。
物件の収益計画やテナント構成といった経営判断そのものに踏み込むというよりは、物件を安定的に運営するための日常管理を適切に行うことが主な役割です。賃料設定や募集条件の裁量はオーナーが持ちやすく、物件価値向上による収益の上振れ効果を享受しやすい一方で、空室リスクについてはオーナー自身が負担する点がデメリットとなります。

管理委託は、物件をどのように運営していくかという経営判断までは踏み込まず、あくまで日常業務を適切に遂行することに重点が置かれています。対してマスターリースは、物件全体の収益計画やテナント構成、長期的な運営方針など、経営的な視点から物件の価値を高める役割を担います。
そのため、管理委託は現在の状態を維持するための管理サービスであるのに対し、マスターリースは「将来の収益を見据えた運営設計まで含む契約」と位置づけられます。物件オーナーが求める関与度や、物件の用途・規模に応じて選択すべき役割が異なる点が両者の大きな違いです。

マスターリースには大きく分けて「賃料固定型」と「実績賃料連動型（パススルー）」があります。契約形態によって、得られる収益やリスクが異なるため、物件オーナーとしては自分の投資方針に合った形態を選ぶことが重要です。

賃料固定型は、マスターリース会社が契約条件に基づき定められた一定額の賃料をオーナーへ支払う方式です。テナントの入退去状況や短期的な市況変動に左右されにくく、安定した収益計画を立てやすい点が特徴です。
一方で、不動産業者側は稼働状況やリーシング力によって収益が左右されるため、高度な運営ノウハウが求められます。安定性を重視するオーナーに適した方式である反面、賃料水準や見直し条件については契約時の確認が重要となります。

実績賃料連動型、いわゆるパススルー方式は、テナント賃料をオープンとしたうえで、不動産業者が契約条件に準じた差益を確保し、残額をオーナーへ支払う方式です。
稼働率が高い場合には市場動向を反映した収益を得られる一方、空室や賃料下落時には収入が変動しやすい仕組みとなります。不動産業者にとっては賃料保証負担が限定的となるため、リスクを抑えた運営が可能です。安定性よりも収益性を重視するオーナーに適した契約形態といえます。

空室リスクの低減や経営の安定化など、マスターリースには多くのメリットがあります。

一括借り上げによって、契約期間内は空室があっても一定の賃料が物件オーナーに支払われるのが大きなメリットです。特に、景気や地域の需要動向に左右されやすい不動産経営において、安定したキャッシュフローが得られることは投資判断をする上で大きな安心材料となります。

マスターリース契約により物件を賃貸用として活用することは、相続税評価や資金計画に影響を与える可能性があります。具体的な効果は物件や契約条件、税制改正の動向によって異なるため、専門家と相談しながら検討することが重要です。

入居者募集やクレーム対応、さらに設備トラブルの修繕などを一括して不動産業者に任せられるため、物件オーナーの負担は大きく軽減されます。特に複数の物件を保有しているオーナーや遠方に住んでいるオーナーにとっては、この管理負担の軽減が非常に有効と考えられます。コスト面でも、規模の小さな修繕は会社側でまとめて行ってくれるケースがあるなど、効率的に対応可能です。

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マスターリースの契約を結ぶ前に、特に以下の点をしっかりチェックすることが重要です。
マスターリース契約は一度結ぶと短期間で終了することが難しく、長期的な視野を持って不動産運営を行う必要があります。契約期間や賃料算定方法など、将来のキャッシュフローに影響を与える項目を明らかにしておくことで、後々のトラブルや予期せぬ出費を防ぐことができます。

契約期間が長期に及ぶ場合、更新時の賃料見直し条件や特記事項について、事前に十分確認しておくことが重要です。更新の際に賃料が変わる可能性や、契約継続における特記事項などもあらかじめ確認しましょう。こうした条項を理解しておくことで、長期的な収入予測を立てやすくなります。

契約により、修繕費や原状回復費については、契約内容に基づき負担区分が定められています。内容を十分に把握しておくことで、想定外の費用負担を防ぐことができます。

マスターリースの借上げ賃料がどのように決定され、どの時点でどのくらい見直されるのかは非常に重要なファクターです。市場相場や入居率、市況の変化など算定根拠は多岐にわたるため、契約書で明確に定義しておくと安心です。特に、見直しのタイミングと幅を把握しておくことで、収入の変動リスクをコントロールしやすくなります。

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実際の運用におけるトラブルを把握しておくことで、適切なリスク対策が可能になります。
大手不動産業者との契約であっても、経済状況や市場環境の変化によっては影響を受け、予期せぬ賃料減額や見直しを迫られる事例が報告されています。こうしたトラブルは、契約書の条文を明確にしておくことや、迅速にコミュニケーションを図ることで回避できるケースも多いです。

不動産業者の経営悪化によって、物件オーナーに支払われるべき賃料が滞納される事例も存在します。特に、不動産業者が倒産に至った場合には債権回収が困難となり、物件オーナーの収益計画が大きく崩れる可能性があります。定期的に会社の財務状況に目を配り、必要に応じて弁護士など専門家のアドバイスを受けることがリスク軽減に繋がります。

契約期間が残っている途中で物件オーナー側から解約を求める場合、借地借家法上の正当事由が求められ、違約金等が発生するだけでなく、紛争に発展する可能性があります。法律に基づく明確な理由があれば解約できる場合もありますが、それでも手続きには時間と労力がかかります。事前に契約書で解約条件を細かく定めることで、スムーズな対応が期待できます。

安定した賃料収入を得るためには、信頼できる不動産業者を選ぶことが不可欠です。
会社ごとに契約プランや賃料保証率、サポート体制が異なるため、複数の候補を比較検討してから契約を結ぶのが理想的です。

不動産業者が安定して賃料を支払うためには、会社自体の経営基盤が盤石であることが求められます。決算書や経営指標などをチェックし、倒産リスクが低い会社と契約するのはもちろん、銀行や投資家からの評価が高いかどうかを調べるのも有効です。経営が不安定な企業と契約した場合、契約期間中に賃料が滞ったり、突然契約破棄されるリスクも存在します。

各社が提供するマスターリースプランは、保証賃料と実際の賃料収入の割合、修繕サポートの有無などに差があります。契約前には複数社から提案を受け、契約期間や見直し条件、サポート体制を比較検討することが大切です。特に長期にわたるパートナーシップとなるため、自分の要望をしっかりと伝え、条件が合う会社を選ぶようにしましょう。

マスターリースの活用は、安定した収益確保やリスク軽減に有効ですが、契約内容の確認や会社選びが重要です。マスターリースを検討する際には、物件の特性や将来的な市場動向を踏まえたうえで、賃料保証や契約期間、修繕費の負担などの条件を入念にチェックする必要があります。さらに、会社の財務状況やサポート体制を比較検討し、自分の投資目的やリスク許容度に合ったパートナーを選ぶことが大切です。
シーアールイーは、物流不動産の専門会社として長年の実績を持ち、2025年7月末時点で約1,300物件・約48万坪のマスターリース物件の管理運営を行っています。空き倉庫に関する活用のご相談や、ご希望条件に合った貸し倉庫のご提案にも対応しています。倉庫運用や物件選定でお悩みの際は、ぜひお気軽にシーアールイーへお問い合わせください。

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