セール＆リースバックとは？企業不動産を活用した資金調達のメリット

セール＆リースバックは、賃貸借契約付きの不動産売却を指します。単純な不動産の売却とは異なり、売却先と賃貸借契約を結ぶことでそのまま不動産を使い続けることができる仕組みです。
所有する不動産を活用して行っていた事業を中断するリスクを最小化し、人員や設備を新規で準備する時間とコストを大幅に削減できる点が注目されています。
ただし、賃貸借契約の内容や家賃設定は業者ごとに異なるため、自社の経営戦略や資金計画に合った条件を見極めることが大切です。後述する契約時のチェックポイントを参考に、信頼性の高い業者と十分な交渉を行い、長期的な視点から最適な選択を検討してください。

セール＆リースバックの導入には、資金確保と事業継続の両面でいくつかの利点があります。ここでは、特に大きなメリットとなる点をいくつか取り上げます。

企業が保有する不動産を売却することで、大きな現金収入を得られます。この資金を運転資金として活用することで、日常のキャッシュフローを安定させられると同時に、生産設備や研究開発へ投資する余裕も生まれます。さらに、銀行借入と比較すると金利負担が増えないため、余計なコストを抑えられるのもポイントです。
多くのリースバック業者では、簡易査定や相談が無料で行われる場合も珍しくありません。すぐに売却価格を知りたい企業にとっては初期費用をかけずに検討する入り口として利用できるため、事業計画を立てやすい点も大きなメリットです。

セール＆リースバックの活用により、不動産の売却によって自己資本比率を効率的に高めることが期待できます。貸借対照表（B/S）における不動産の資産計上を減らす一方で、現金収入による流動資産を増やせる「オフバランス化」により、財務体質を改善しやすくなります。
しかし、2027年4月1日以後に開始する事業年度から適用される新リース会計基準によって、リースバックのメリットであるオフバランス化はしづらくなる可能性は高いとされています。

通常の不動産売却では、オフィスや工場の移転が必要になり、事業の一時的な中断や社員の作業効率の低下を招くリスクがあります。セール＆リースバックを利用すれば、売却後も同じ場所で事業を継続できるため、顧客対応や物流などへの影響を最小限に抑えることができます。

企業が保有する不動産を活用する手段としては、リースバック以外にも売却による一括処分や賃貸収入を得る手段、さらには不動産担保融資などが挙げられます。それぞれの特徴を理解することで、企業の経営戦略に合った方法を選択しやすくなります。

一般的な不動産売却は多額の資金獲得が見込めるものの、売却後にその物件を活用できなくなります。そのため、リースバックのように売却した不動産をそのまま活用する必要が無い場合の選択肢となります。
例としては、拠点の集約や老朽化による移転を目的とする場合などが挙げられます。

余剰スペースを他の企業に貸し出し、賃料収入を得る方法です。売却と比べて一度に大きな資金獲得をすることはできない一方で、長期に渡って安定した収益を獲得できる点がメリットです。

既存の不動産を改修して、資産価値を高めたうえで、収益性を改善する方法として「リノベーション」や「コンバージョン」が挙げられます。
リノベーションとは、老朽化した建物の外観や共用部を改修し、最新の設備・デザインを取り込んだ物件へと生まれ変わらせる方法です。一方、コンバージョンは、建物自体の用途変更と改修工事を行い、倉庫を賃貸住宅にするなど、別の施設へと変える方法です。
いずれも大きな改修コストは発生するものの、時代や周辺のニーズに合わせて造りを変えることで、資産価値を高め、収益性や稼働率の改善を図るのに有効な方法です。

不動産担保融資とは、保有する不動産を担保に金融機関から融資を受ける方法です。所有権を維持したまま資金を借入できたり、無担保と比べて低金利になる傾向がある点がメリットです。当然、返済義務が発生するため、返済が滞った際の抵当権の実行リスクやキャッシュフローへの負担といったデメリットも存在します。

リースバック契約は資金面のメリットが大きい一方で、契約内容によっては想定外のリスクを伴うことがあります。ここでは、特に注意すべき点をいくつか挙げます。

リースバック市場には、豊富な実績を持つ不動産会社や金融機関のほか、参入して間もない企業も多数存在します。業者を選ぶ際には、これまでのリースバック案件の取扱実績や金融機関との連携状況などを幅広く確認することが望ましいと言えます。

セール＆リースバックにおける家賃は、売却価格や物件の立地、建物の状態などをもとに算定されます。適正な家賃設定でなければキャッシュフローを圧迫しかねないため、算定根拠を明確にしてもらうことが重要です。さらに、将来的な家賃の値上がり幅や契約更新時の条件なども把握しておく必要があります。
買取価格についても同様で、市場価格とかけ離れた査定を提示される業者には注意が必要です。複数の業者に査定を依頼し、適正価格を比較検討することで、リースバック契約の妥当性を判断しやすくなります。

セール＆リースバックでは、契約期間終了時に家賃の再設定や契約更新を行うケースがあります。更新ができない契約形態であれば、将来的に移転を検討しなければならない状況が訪れる可能性もあります。そのため、更新の有無や条件、更新時に追加費用が発生するかどうかをあらかじめ確認することが大切です。
また、一度売却した物件を再び取得する買い戻し制度を設けているリースバック業者も存在します。自社の景気が好転した場合などに買い戻しを検討しているなら、その条件と価格を事前に明確化しておきましょう。後になって想定外の高額な買い戻しコストが発生すると、企業経営に大きな負担となる恐れがあります。

セール＆リースバックは、不動産を売却して資金を確保しながら、そのまま事業拠点として使い続けられる仕組みです。まとまった資金の早期調達、財務指標の改善、移転を伴わない事業継続といったメリットがあり、企業のCRE戦略の有力な選択肢となります。
一方で、家賃水準や契約更新条件、買い戻しの可否など、契約内容次第では長期的な負担が大きくなる可能性もあります。複数の業者から査定や条件を取り寄せ、自社の資金計画や経営戦略に合致する形で導入を検討することが重要です。
事業を継続しつつ資金獲得をしたい場合、セール＆リースバックのほか、不動産担保融資など、他の活用方法と比較しながら、自社にとって最も効果的な選択肢を見極めていくことが、健全な企業経営と将来の成長につながります。

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