冷凍・冷蔵倉庫、何から検討すればいい？

一般的には冷凍・冷蔵・常温の「3温度帯」と呼ばれる温度区分が一般的ですが、食品物流では、これに定温を加えた4つの温度帯が使われるケースもあります。
一般的に10℃以下で商品を保管できる倉庫を冷蔵倉庫や低温倉庫、10℃以上で商品を保管できる倉庫は普通倉庫と呼びます。

これに加え物流業界では、倉庫業法施行規則で冷凍・冷蔵倉庫はC級（クーラー級）とF級（フリーザー級）に区分されます。さらにこの中でC級は3つの等級、F級は4つの等級にわかれ、合計で7つの等級が設定されています。
1番高い等級は10℃以下で冷蔵、1番低い等級は-50℃以下で超低温と呼ばれ、超低温はマグロなど鮮度管理の難しい商品に使用されます。

冷凍倉庫で扱う物品は、ぞれぞれ保管温度が定められているため倉庫内の温度も一定に保てるようにする必要があります。これにはエアコンや、常時10℃以下に保たれる冷凍・冷蔵設備などがあります。
倉庫業法施行規則には「冷蔵室の保管温度が常時摂氏十度以下に保たれるものとして国土交通大臣の定める基準を満たしていること。」とあります。

倉庫内と外部の連絡のための通報機の設置が義務付けられています。

冷凍倉庫内で機能する温度計の設置も義務付けられています。
倉庫業法施行規則には「見やすい場所に冷蔵室の温度を表示する温度計が設けられていること。」とあります。

物品の特性上、倉庫内の温度が上がると物品の劣化が進んでしまいます。そうなることを防ぐため、ドックシェルターと呼ばれる搬入口を密閉する装置の設置が必要となります。

このほか、適性に管理するためのエアシェルターや、雑菌の繁殖を抑えるための霜・湿気対策など、特別な設備が採用されるケースもあり、常温倉庫と比較して工事費も高額になります。

ここまで冷凍・冷蔵倉庫の温度帯や設備について触れてきましたが、実際に冷凍・冷蔵倉庫を利用したい場合、どのような手順を踏んでいけばいいのでしょうか。
ここからは、倉庫を選ぶための基準を解説します。

倉庫の作り方は、BTS型とマルチテナント型の大きく2つにわけられます。自社で取り扱う商品にはどちらが合っているかを加味しながら選択します。

〇BTS型
特定のテナントの要望に応じてオーダーメイドで建設され、賃貸される物流施設です。BTSは、英語の「Build To Suit」の略語です。

〇マルチテナント型
複数のテナントに対して賃貸する物流施設で、建設後にテナントを募集する場合が多く、テナントの入れ替えにも対応できるよう汎用性の高い物流施設として建設されます。

BTS型かマルチテナント型かを決めたあとは、立地や温度帯の目安をつけます。立地は、配送効率や労働力の確保といった観点もありますが、昨今では自然災害の甚大化も進んでいるため、地震や台風といった災害に強いエリアを選ぶと安心です。

災害の強いエリアを選ぶ際は、自治体のホームページなどに掲載されているハザードマップを参考にしましょう。
温度帯は、保管する商品に適切な温度帯を選ぶのはもちろんですが、冷凍・冷蔵倉庫は対応できる温度帯が決まっているため、今後の事業拡張性も考えた設備を選ぶことが重要です。

冷凍・冷蔵が必要となる商品は品質管理が難しく、温度不備や結露による雑菌繁殖のリスクが高まります。それを防ぐためには、冷凍能力や冷却管の冷却面積など、冷凍・冷蔵倉庫特有の基準を満たす必要があります。さらに、結露を防ぐための除湿対策を充分に施す必要もあるでしょう。

マルチテナント型は冷凍・冷蔵対応している倉庫が少なく、常温倉庫の仕様に冷凍・冷蔵設備を入れていくケースが多いため、充分な冷凍冷蔵能力を有した設備を導入しにくい事情があります。また、退去時に設備の撤去はもちろん、床工事を含めた原状回復が広範囲で必要となります。
一方でBTS 型はオーダーメイドで設計されるため、冷凍・冷蔵設備の導入を見越した建築が可能です。そのため、温度不備や結露による雑菌繁殖のリスクを抑えることに繋がります。

冷凍・冷蔵倉庫は常温倉庫よりも多くの特殊な設備があります。
冷凍機はもちろん、温度管理するためのドックシェルターや防熱扉、エアカーテン、消防設備、それらを動かすために、電源設備を増強する必要があります。
また、防熱工事（施工）に関して、実はこれら機械設備以上に重要であり、昨今高騰しているエネルギーコストに大きく影響してくる要素となっています。特に、マルチテナント型では上下左右の隣接したテナントに迷惑がかからないよう、防熱・防湿対策で結露のなどの発生をうまくコントロールしなければなりません。

BTS型なら、保管する商品を想定し、必要な設備をオーダーメイドで導入することができます。

BTS型の場合、作業効率や安全性を考えたレイアウトの構築や、容易に動線を確保できるというメリットがあります。
マルチテナント型ではバース数やエレベーターの位置、天上の高さなどがあらかじめ決まっているため、そのレイアウトに合わせた保管や作業を検討していく必要がありますが、BTS 型では希望の運用に合わせた建築が可能になります。

CREは、50年以上の歴史を持つ東証プライム上場の不動産会社で、国内でも数少ない物流不動産に特化した企業です。事業内容は物流不動産の開発、マスターリース、プロパティマネジメント、リーシングからアセットマネジメントまで物流に関する一連のサービスを提供しており、BTSでの自社開発も全国に実績があります。

CREは、自社内に物流倉庫に特化した設計のセクションを抱えています。そのため、建設後のテナント企業様とのニーズのギャップが生まれづらい体制を実現しております。
また、倉庫の提供だけではなく、グループ会社で倉庫自動化、庫内の人手不足を補うための人材派遣などの雇用面のサービスなど、倉庫に附帯するサービスも同時提供しているため、ユーザー目線に立った倉庫の開発が可能です。

本記事では冷凍・冷蔵倉庫について解説しました。冷凍・冷蔵倉庫には冷凍食品の温度管理に必要な設備が採用されており、通常の倉庫よりもコストがかかります。
BTS型の倉庫をご検討の際には、CREへご相談ください。お客様に最適な倉庫をご提案させていただきます。